Transformer un logement en hébergement touristique nécessite des démarches administratives précises.
La première est la déclaration de changement d’usage.
-> Zoom sur cette obligation légale souvent méconnue.
I) Définition
Le changement d’usage correspond à la transformation de la destination d’un local. Dans le contexte de la location saisonnière, il s’agit du passage d’un logement destiné à l’habitation principale vers un usage commercial d’hébergement touristique.
[cf article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation]
Pourquoi un usage commercial ? Parce que vous en tirez un profit pécuniaire, votre logement devient donc une activité commerciale; d’où l’obligation d’obtenir aussi un numéro SIRET (loi de janvier 2023)
II) Obligation du changement d’usage ?
# OUI pour les résidences secondaires, et même pour les logements loués occasionnellement.
# OUI pour les villes de certaines communes comme toutes celles de Pornic Agglo. Mais pas pour Saint Brévin les pins
🧭 Vous ne le saviez pas ! Il est toujours temps de le faire avant que l’administration ne le remarque 😉
III) Conséquences financières en cas de défaut de déclaration
1) Pour les propriétaires
a) Amendes pour non-déclaration
L’article L324-1-1 du Code du tourisme prévoit des sanctions graduées :
Première infraction : Amende de 1 500 € par logement (3 000 € en cas de récidive)
Défaut de numéro d’enregistrement dans l’annonce : Amende de 5 000 € pour un particulier et 10 000 € pour une personne morale (article L324-2-1 du Code du tourisme)
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024 les maires pourront prononcer deux nouvelles amendes administratives de 10 000 € maximum en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et de 20 000 € maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement
b) Sanctions complémentaires
En cas de manquements répétés, le maire peut :
- Ordonner la cessation de l’activité de location
- Demander le déréférencement du logement sur les plateformes
- Engager une procédure de mise en demeure
c) Conséquences fiscales
L’absence de déclaration peut également entraîner :
- Redressement fiscal sur les revenus locatifs non déclarés
- Pénalités de retard
- Intérêts de retard
- Remise en cause du régime micro-BIC
🚨 Vous l’aurez compris, le temps où vous pouviez louer votre bien dans votre coin – à l’ancienne – est terminé !
Par analogie, je pourrais comparer le moment où la voiture a été inventée et le moment où le code de la route à été créé (30 ans plus tard).
Les automobilistes savaient aller d’un point A à un point B avec leur engin, ensuite ils l’ont fait avec certaines règles. Là c’est pareil.
2) Pour les conciergeries
⚓ la conciergerie a une responsabilité solidaire envers son client propriétaire
⚓ une conciergerie professionnelle vous informera de la législation relative à la Location de Courte Durée qui est en constante évolution
- soit votre conciergerie ne le fait pas…je vous en laisse seul juge…
- soit votre conciergerie est gérée par un(e) professionnel(le) et dans ce cas, elle se doit de vous informer et est tenue de conserver un dossier à jour
- -> c’est pour cela qu’elle vous demandera les justificatifs de vos mises en conformité administratives
- -> il est correct de ne pas tirer sur le messager 🔫❌.
🚩 Votre conciergerie telle PROACTIVE CONCIERGERIE est présente à vos côtés, comme un ange gardien afin de vous éviter tous les chausse-trappes liées à cette activité de location touristique.
IV) Utilité
1) Statistiques sur le parc de logements
L’idée des communes qui imposent le changement d’usage est de maintenir un équilibre entre les logements résidentiels et les hébergements touristiques pour
- préserver l’offre de logements pour les habitants permanents
- répartir ces locations de courte durée de type Airbnb sur tout le territoire
2) Taxes
a) Taxe de séjour
Kesako ? Elle sert au Département à améliorer le cadre de vie ou les services, à destination des touristes mais aussi des habitants.
b) Régime fiscal
- Taxe foncière : qui en est modifiée
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : qui est parfois déclenchée
- Taxe sur les locaux vacants : c’est à dire vides et non loués pendant 1 an
Il y a eu par décret du 25 Août 2023, une extension de la taxe à un plus grand nombre de villes.
C’est donc le cas depuis 2024 pour les communes de mon secteur telles que La Bernerie, La Plaine sur Mer, Pornic, Préfailles, Saint Brévin les pins, Saint Michel chef chef.
- Contribution économique territoriale : dont les revenus générés par l’activité touristique participent à l’assiette de calcul
V) Comment déclarer le changement d'usage ?
1) Créez-vous un compte sur declaloc.fr
La déclaration s’effectue obligatoirement via la plateforme gouvernementale décla loc.fr.
Étape 1 : Suivre la procédure
- Rendez-vous sur declaloc.fr
- Cliquez sur « Créer un compte »
- Renseignez vos informations personnelles :
- État civil complet
- Adresse de résidence
- Numéro de téléphone
- Adresse email valide
- Validez votre compte via le lien reçu par email
- Connectez-vous avec vos identifiants
Étape 2 : Déclaration du logement
Une fois connecté :
- Sélectionnez « Nouvelle déclaration »
- Choisissez le type de déclaration selon votre situation
- Renseignez les caractéristiques du logement
2) Remplissez le formulaire Cerfa_14004.04
Informations requises sur le Cerfa
Données du propriétaire :
- Nom, prénom, date de naissance
- Adresse de domicile
- Statut (particulier, société, etc.)
Caractéristiques du logement :
- Adresse complète du bien
- Type de logement (appartement, maison, etc.)
- Nombre de pièces principales
- Capacité d’accueil maximum
- Accès PMR
- Classé ? Labellisé ?
Informations sur l’activité :
- Période prévisionnelle de mise en location
- Estimation du nombre de nuitées annuelles *
- Tarif moyen pratiqué *
🛑 C’est là que votre conciergerie préférée telle que PROACTIVE CONCIERGERIE de Pornic Agglo et + si affinités, intervient pour vous donner ce genre d’informations *
3) Documents administratifs à obtenir
a) Vous obtenez un récépissé comme preuve de déclaration de changement d’usage
Gardez bien ce document, il sera utile car demandé par votre conciergerie professionnelle.
b) Vous obtenez un numéro d’enregistrement à 13 caractères
Gardez bien le numéro car il vous est indispensable pour mettre une annonce de location de votre bien sur les plateformes telles que Airbnb (article L324-2-1 du Code du tourisme)
c) Vous obtenez une attestation de déclaration
C’est un document officiel confirmant l’enregistrement, contenant :
- Le numéro d’enregistrement
- Les caractéristiques déclarées du logement
- La date de déclaration
- La signature électronique de l’administration
Conclusion
Pour les propriétaires, respecter cette réglementation c’est s’assurer une activité pérenne et éviter des sanctions financières importantes.
Pour les professionnels de la gestion locative, intégrer cette vérification dans leurs process c’est garantir la qualité de leurs services et protéger leur activité.
La digitalisation de ces démarches via declaloc.fr facilite grandement les formalités, mais ne dispense pas d’une approche rigoureuse et anticipée de ces obligations réglementaires.