Evolution des réglementations des hébergements touristiques en 2026
1) La fusion des taxes sur les logements vacants
date : amendement majeur adopté par le Sénat le 2 décembre 2025
objet : fusion de deux dispositifs fiscaux jusqu’alors distincts :
- la taxe sur les logements vacants (TLV)
- la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV)
avant : deux taxes coexistent avec des règles différentes :
- La TLV s’applique en zone tendue, selon un taux national, perçue par l’État après un an de vacance
- La THLV concerne les zones non tendues, avec un taux local, perçue par les communes après deux ans de vacance
après : Avec la réforme, une taxe unique sera applicable aux logements inoccupés depuis plus d’un an, avec des règles harmonisées sur tout le territoire.
Les communes pourront fixer librement leur taux dans un plafond allant jusqu’à 6 fois le taux des résidences secondaires de 2025.
2) Une déclaration annuelle obligatoire sur l'usage du logement
objet : La déclaration annuelle est obligatoire et porte sur l’usage du logement, incluant les périodes d’occupation et le motif de la vacance.
avant : La déclaration de changement d’usage, se faisait lorsque vous passiez votre bien en location touristique.
après : Si la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire aucune taxe ne sera due.
Mais vous devez désormais préciser le motif de la vacance parmi quatre options :
- raisons personnelles [succession, litiges]
- travaux
- vente en cours
- recherche de locataire
Pour les locations meublées, plusieurs informations deviennent obligatoires :
- Le numéro SIREN attribué par l’INSEE pour votre activité de loueur
- La précision si le bien est classé en meublé de tourisme
- Si un gestionnaire est mandaté : sa dénomination, son SIREN, et si le contrat interdit ou non toute utilisation personnelle
- Le montant du loyer pratiqué (facultatif en 2025, mais obligatoire à partir de 2026)
3) Déclaration d'occupation
objet : Une obligation déclarative annuelle renforcée
avant : Depuis 2023, tous les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation doivent déclarer l’occupation de leurs biens.
après : Vous devez effectuer cette déclaration si :
- La situation d’occupation d’un de vos biens a évolué entre le 2 janvier 2024 et le 1er janvier 2025
- Vous n’avez pas signalé un changement survenu l’année précédente
- Vous n’avez jamais effectué de déclaration auparavant pour un de vos biens
⚓ Comment effectuer votre déclaration ?
La déclaration doit être effectuée en ligne sur votre espace personnel impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».
La date limite est fixée au 30 juin de chaque année.
En cas d’omission ou d’inexactitude, une amende de 150 € par local peut être appliquée.
4) Nouveau DPE 2026
date : À partir du 1er janvier 2026
objet : Une réforme majeure du calcul énergétique.
La méthode de calcul Diagnostic de Performance Énergétique évolue significativement.
Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, permettant de mieux refléter la réalité du mix électrique français, désormais décarbonée à 95%.
avant : Depuis janvier 2025, la location des logements classés G est interdite. Cette interdiction s’étendra aux logements F en 2028, puis E en 2034.
après : Cette modification technique aura des conséquences considérables : près de 850 000 logements actuellement classés F ou G devraient sortir du statut de passoire énergétique sans aucun travaux. Un appartement de 60 m² chauffé à l’électricité pourrait ainsi passer de la classe F à la classe E.
⚓ Mise à jour gratuite de votre DPE
Bonne nouvelle : Vous n’aurez pas besoin de refaire votre DPE. !
Si votre diagnostic a été réalisé avant 2026 et reste valide (10 ans), vous pourrez le mettre à jour gratuitement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Il suffira de se rendre sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe et d’entrer votre numéro de DPE pour télécharger une attestation actualisée.
5) Exclusion des aides pour les résidences secondaires
À noter qu’en parallèle, les propriétaires de résidences secondaires classées D ne pourront plus bénéficier des aides à la rénovation énergétique dès 2026.
Cette mesure vise à concentrer les ressources publiques sur les résidences principales, plus occupées et donc plus impactantes en termes de consommation énergétique.
6) LMNP 2026 : La loi “Le Meur” évolue
objet : Réforme qui vise à encadrer la location touristique de courte durée et à rééquilibrer le marché locatif.
avant : Pour les meublés de tourisme non classés :
- Le plafond de chiffre d’affaires était de 77 700 €
- L’abattement forfaitaire était de 50 %
après : Le plafond de chiffre d’affaires passe à 15 000 €
- L’abattement forfaitaire chute à 30 %
- Au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, le passage au régime réel devient automatique
7) Changements pour les meublés classés
avant : Pour les meublés de tourisme classés :
- Le plafond de chiffre d’affaires était de 77 700 €
- L’abattement forfaitaire était de 71 %
après :
- Le plafond de chiffre d’affaires reste à 77 700 €
- L’abattement forfaitaire chute à 50 %
⚓ Une solution pour maintenir vos avantages : faire classer votre meublé de tourisme vous permettra de conserver un régime plus favorable.
8) Suppression de la réduction d'impôt OGA
avant : Jusqu’en 2024, les loueurs en LMNP au régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux 2/3 des frais de comptabilité en adhérant à un Organisme de Gestion Agréé.
après : Cette réduction est supprimée en 2025. Ces frais restent néanmoins déductibles en charges de l’activité LMNP.
9) Impact sur les plus-values
Point important : Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la période de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.
Cette mesure augmente l’imposition à la sortie de l’investissement et doit être anticipée dans votre stratégie patrimoniale.
10) Délai d'exonération réduit pour les Plus-values immobilières
date : 3 novembre 2025 mais le texte doit encore être validé par le Sénat dans le cadre du projet de loi de finances 2026.
objet : mesure portée par le député Corentin Le Fur, qui vise trois objectifs :
- Fluidifier le marché immobilier en incitant à la vente
- Favoriser la mise en vente de logements vacants
- Stimuler les transactions dans l’ancien
avant :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans
après :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 17 ans
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans (inchangé)
11) Extension de la majoration de la taxe d'habitation
date : août 2023
objet : les communes situées en zone tendue** peuvent majorer de 5 à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
avant : 1140 communes concernées
après : 3700 communes concernées
NB : C’est une mesure qui rapporte à l’Etat car en 2025, 1628 communes ont instauré cette majoration, dont près d’une sur cinq au taux maximum de 60 %.
**Zone tendue =
- Les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre marqué entre offre et demande de logements
- Les communes touristiques présentant une proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que les résidences principales
⚓ Les cas d’exonération de la majoration
Vous pouvez demander une exonération de la majoration dans les situations suivantes :
- Votre activité professionnelle vous oblige à résider dans votre résidence secondaire plutôt que dans votre habitation principale
- Votre résidence principale est devenue un établissement de soins de longue durée où vous êtes hébergé
- Votre ancienne résidence principale est devenue secondaire
- La résidence n’est pas habitable pour une cause étrangère à votre volonté (travaux nécessaires)
12) Autres évolutions réglementaires à surveiller
a) L'impôt sur la fortune improductive (IFI 2026)
date : Amendement adopté en commission
objet : Transformer l’actuel impôt sur la fortune immobilière en impôt sur la fortune improductive.
après : Cette réforme élargirait l’assiette aux biens immobiliers non productifs :
- meubles de valeur
- assurance-vie non investie
- actifs numériques
Les résidences secondaires inoccupées deviendront le symbole de cette nouvelle fiscalité, avec un taux unique de 1 % au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine.
b) Encadrement des loyers : vers une pérennisation
date : Mesure adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025; ce texte, qui concerne 72 collectivités, doit encore être examiné au Sénat avant la fin de l’expérimentation en novembre 2026
objet : La pérennisation de l’encadrement des loyers
après : Cette mesure vise à réguler les marchés tendus et à protéger les locataires des hausses excessives.
c) Le statut du bailleur privé
date : 30 novembre 2025, validé par le Sénat
objet : La création du statut du bailleur privé
après : Ce statut permet d’amortir fiscalement un logement loué nu à hauteur de 3,5 % à 5,5 % par an.
Cette mesure vise à rendre à nouveau attractif l’investissement locatif longue durée, notamment dans les zones tendues.
Conclusion : anticiper pour mieux gérer
L’année 2026 marque un tournant réglementaire majeur pour les propriétaires de résidences secondaires et d’hébergements touristiques.
Ces changements, bien que contraignants, s’inscrivent dans une volonté politique claire :
- Rééquilibrer le marché du logement
- Favoriser l’habitat permanent
- Lutter contre la sous-occupation.
Les principales actions à mener dès maintenant :
- Effectuer votre déclaration d’occupation avant le 30 juin 2026 avec les nouvelles informations requises
- Mettre à jour gratuitement votre DPE sur le site de l’Ademe pour bénéficier du nouveau classement
- Analyser l’opportunité de passer au régime réel si vous êtes en LMNP avec plus de 15 000 € de recettes
- Envisager le classement de votre meublé de tourisme pour conserver des avantages fiscaux
- Consulter un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine pour optimiser votre situation fiscale
- Vérifier si votre commune a instauré la majoration de taxe d’habitation et examiner les cas d’exonération possibles
Face à la complexité croissante du cadre réglementaire, l’anticipation et l’accompagnement professionnel deviennent indispensables.
⚓ N’hésitez pas à vous faire accompagner par une conciergerie professionnelle telle que Proactive Conciergerie qui pourra vous rediriger vers son partenaire de confiance, expert comptable indépendant en immobilier.
Vous pourrez ainsi naviguer sereinement dans ces évolutions et optimiser votre stratégie patrimoniale.