Les obligations administratives du propriétaire pour la Location de Courte Durée : guide complet
La Location de Courte Durée, également appelée location saisonnière ou touristique, représente une option de plus en plus populaire pour les propriétaires souhaitant rentabiliser leur bien immobilier. Cependant, avant de se lancer dans cette activité, plusieurs obligations légales et réglementaires doivent être respectées. Voici un guide détaillé des démarches à effectuer pour mettre son logement en conformité.
Déclarations administratives obligatoires
Déclaration en mairie
Dans la plupart des communes du secteur de Proactive Conciergerie, vous devez déclarer votre intention de louer votre bien en courte durée auprès de la mairie ou via la plateforme declaloc.fr.
Cette déclaration se fait via un formulaire Cerfa spécifique et vous obtiendrez un numéro d’enregistrement à 13 chiffres qui devra figurer sur toutes vos annonces.
en photo : les 13 communes de Pornic Agglo où l’enregistrement est devenu obligatoire.
NB : Les villes telles que Saint Brévin les pins et Saint Brévin l’Océan, ne sont pas concernées.
Proactive Conciergerie vous en explique les raisons : le but de ces communes est de faire un état des lieux de la part des biens mis en location saisonnière.
Ceci pour mesurer l’impact de ses activités sur les logements à l’année d’une part. Puis pour d’autre part, décider s’il y a lieu de réglementer ou pas.
Autorisation de changement d'usage
Dans certaines grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux…), mais aussi pour les 13 communes de Pornic Agglo, si le logement est votre résidence secondaire, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage.
Cette procédure peut impliquer une compensation (achat d’un local commercial pour le transformer en habitation…). Mais ce n’est pas le cas pour Pornic et ses alentours.
Proactive Conciergerie veille sur vous et vous informe. Ces déclarations administratives sont obligatoires dès la première nuitée de location.
Le non-respect de cette législation entraînera une impossibilité de diffuser l’annonce de location sur les plateformes de diffusion, car celles-ci sont dans l’obligation de vous demander ces justificatifs.
Déclaration fiscale
L’activité de location saisonnière doit être déclarée auprès de l’administration fiscale, généralement sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon le montant des revenus générés.
🚨 Depuis janvier 2023, les LMNP doivent obtenir un numéro SIRET en s’immatriculant dans les 15 jours suivant la première location. Le numéro SIRET permet d’identifier chaque bien loué pour les déclarations fiscales et sociales. L’immatriculation est gratuite et se fait en ligne via l’INPI.
Mais pas de panique ! En tant que client de Proactive Conciergerie vous pouvez bénéficier -si vous le souhaitez- du soutien de son partenaire Expert Comptable Immobilier Indépendant qui étudiera gratuitement en venant de ma part, avec vous, les différentes possibilités et leurs avantages et inconvénients, qui s’offrent à vous.
Normes de sécurité et d'habitabilité
Surface minimale et décence
Le logement doit respecter les critères de décence (au moins 9m² de surface habitable, hauteur sous plafond minimum de 2,20m, etc.) et disposer d’équipements essentiels en bon état de fonctionnement.
Installations électriques et gaz
Les installations électriques et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur. Il est fortement recommandé de faire réaliser un diagnostic par un professionnel certifié.
Selon ENENDIS votre compteur électrique est aux normes s’il :
- comporte 8 disjoncteurs pour chaque différentiel,
- dispose d’une protection unique pour tous les appareils de chauffage,
- compte un disjoncteur différentiel de type A et un autre de type AC
- est équipé d’un disjoncteur divisionnaire pour chaque circuit
- est muni de rails inclinables facilitant le câblage
Pour savoir si votre installation de gaz est conforme, vous devriez avoir en possession un certificat de conformité délivré par un Professionnel du Gaz (PG) ou par un organisme certificateur tel que QUALIGAZ après leur intervention.
Ensuite il suffira de faire contrôler votre système de chauffage-chaudière au gaz par un chauffagiste chaque année. ➡️ document demandé par votre assurance habitation.
Détecteurs de fumée
L’installation d’au moins un détecteur de fumée normalisé (DAAF) est obligatoire dans chaque logement.
Selon la National Fire Protection Association (NFPA), une protection minimale requiert un détecteur de fumée à l’extérieur de chaque chambre et à chaque étage de la maison, y compris au sous-sol . Aux étages sans chambre, les détecteurs doivent être installés – dans ou à proximité – des pièces à vivre, comme les bureaux, les salons ou les salles familiales
Diagnostics techniques obligatoires
Un dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être constitué et inclure un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
le DPE est désormais obligatoire pour les biens en location de courte durée.
⏳ Dès à présent pour les biens nouvellement mis en Location de Courte Durée.
⏳ Dès 2034 pour les biens déjà loués en courte durée.
- État des Risques et Pollutions (ERP)
- Diagnostic amiante (pour les logements construits avant 1997)
- Diagnostic plomb (pour les logements construits avant 1949)
- Diagnostic électrique (si l’installation a plus de 15 ans)
- Diagnostic gaz (si l’installation a plus de 15 ans)
- Diagnostic termites (dans certaines zones comme la Loire Atlantique)
- Diagnostic mérules (pas en Loire Atlantique)
Assurances spécifiques
Responsabilité civile
Une assurance responsabilité civile spécifique à la location touristique est indispensable pour couvrir les dommages potentiels causés par les locataires.
Extension de garantie habitation
Votre contrat d’assurance habitation standard doit être adapté pour couvrir l’activité de location saisonnière, avec des garanties spécifiques pour les biens confiés.
Proactive Conciergerie vous recommande de bien choisir votre assureur et de veiller à ce qu’il comprenne correctement vos besoins 🤥, et que son offre d’assurance propose une couverture pour ce type d’activité de location saisonnière.
Équipements et informations obligatoires
Mobilier et équipements
Pour être considéré comme « meublé », le logement doit comporter un minimum d’équipements (literie, réfrigérateur, plaques de cuisson, vaisselle, etc.) permettant au locataire d’y vivre normalement.
Remarque professionnelle de Proactive Conciergerie : il y a les équipements de base et les équipements attendus par les voyageurs. Car sachez que même les vacanciers qui optent pour un logement de type “budget”, souhaitent néanmoins un confort “comme à la maison”.
Affichages obligatoires
Certaines informations doivent être affichées dans le logement, notamment :
- Les coordonnées du propriétaire ou du gestionnaire
- Les numéros d’urgence
- Le règlement intérieur
- Le tarif de la taxe de séjour (si applicable)
L’affichage des tarifs de la taxe de séjour dans votre établissement est obligatoire, conformément à l’article R2333-49 du CGCT.
Obligations fiscales et collecte de la taxe de séjour
Taxe de séjour
Tout d’abord à quoi sert la taxe de séjour me direz-vous ?
Cette ressource financière doit permettre au Département de contribuer au maintien de l’attractivité touristique et des retombées économiques de tous les territoires de Loire-Atlantique et d’améliorer le cadre de vie ou les services à destination des touristes mais aussi des habitants.
✌️ La taxe de séjour est calculée et prélevée automatiquement par les plateformes de diffusion, de type Airbnb et Booking.
Elle est payée par le voyageur et se rajoute au prix de sa nuitée.
✅ Sur les conseils du service taxe de séjours de Pornic, Proactive Conciergerie vérifie néanmoins l’exactitude des calculs des plateformes pour vous éviter une mauvaise surprise avec un retard d’impayé en fin d’année.
🏅 Vous souhaitez savoir calculer le montant de la taxe de séjour vous-même ? Alors voilà 😉.
Pour calculer le montant de la taxe de séjour au réel pour un séjour sur Pornic Agglo, il faut commencer par calculer le tarif de taxe proportionnelle qui correspond à 5% du coût HT de la nuitée, plafonné à 4,60 €. Ce tarif est ensuite majoré de 10% au titre de la taxe additionnelle départementale. Puis il faut multiplier ce tarif applicable par le nombre de nuits du séjour, puis par le nombre de personnes assujetties non exonérées (c’est-à-dire dans votre cas les personnes ayant plus de 18 ans) 😱
EXEMPLE 1 : Une famille composée de 2 adultes et de 2 enfants de 19 et 16 ans ayant séjourné 7 nuits dans un meublé non classé pour un prix de 378 € HT devra payer :
Prix de la location par nuit : 378 € / 7 nuits = 54 € par nuit
Prix de la nuitée : 54 € / 4 occupants = 13,50 € / nuitée
Tarif de la taxe par nuitée : 13,50 € x 5 % = 0,68 €
Taxe additionnelle départementale : 0,68 € x 10 % = 0,07 €
Tarif de la taxe, taxe additionnelle incluse : 0,68 + 0,07 = 0,75 €
Taxe de séjour à facturer : 0,75 € x 7 nuits x 3 assujettis = 15,75 €
EXEMPLE 2 : Une famille composée de 2 adultes et de 2 enfants de 14 et 12 ans ayant séjourné 1 nuit dans un hôtel non classé pour un prix de 400 € HT devra payer :
Prix de la nuitée : 400 € / 4 occupants = 100,00 € / nuitée
Tarif de la taxe par nuitée : 100,00 € x 5 % = 5,00 €
Le montant de la taxe de séjour est plafonné à 4,60 €
Taxe additionnelle départementale : 4,60 € X 10 % = 0,46 €
Tarif de la taxe, taxe additionnelle incluse : 4,60 + 0,46 = 5,06 €
Taxe de séjour à facturer : 5,06 € x 2 assujettis = 10,12 €
💡 Pour Saint Brevin, la ville vous propose ce simulateur https://taxe.3douest.com/simulation.php
TVA
Les locations saisonnières de logements meublés sont en principe exonérées de TVA. Toutefois le propriétaire doit facturer de la TVA si sont fournies au moins 3 des prestations parahôtelières suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier du logement, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle
Donc si vous ne proposez pas de petit-déjeuner et que vous optez pour des entrées et sorties autonomes – comme le préconise Proactive Conciergerie – vous n’êtes pas assujéti à la TVA.
Classement touristique (facultatif mais recommandé)
Faire classer votre hébergement touristique (de 1 à 5 étoiles) n’est pas obligatoire mais présente plusieurs avantages :
- Abattement fiscal plus avantageux (71% au lieu de 50% sur vos revenus locatifs)
- Exonération de CFE dans certaines communes
- Meilleure visibilité auprès des clients potentiels
Pour obtenir le classement de votre meublé de tourisme, vous devez d’abord effectuer la demande auprès d’un organisme agréé par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou titulaire de l’agrément requis pour la délivrance des certificats de visite des meublés de tourisme (article L324-1 du Code du tourisme).
Proactive Conciergerie propose son assistance et son accompagnement pour gérer votre dossier, car cela nécessite une présence physique lors du contrôle de votre bien, ainsi que du temps.
Conclusion
La mise en conformité d’un logement pour la location courte durée implique de nombreuses démarches administratives et investissements initiaux.
Cependant, respecter scrupuleusement ces obligations vous permettra d’exercer cette activité en toute légalité, tout en limitant les risques juridiques et financiers.
Il est recommandé de se renseigner régulièrement sur l’évolution de la réglementation, qui peut varier selon les communes et évoluer rapidement face à l’augmentation de ce type de location.
😍 L’avantage de recourir aux prestations d’une conciergerie professionnelle, telle que Proactive Conciergerie, est que celle-ci vous informera des évolutions législatives.
😅 Vous ne serez plus jamais seul, désemparé devant les tâches à accomplir.